O que é a HOA e o que ela pode cobrar?
Na Flórida, a homeowners' association é regida pelo capítulo 720 dos Florida Statutes. A lei a define como uma corporação da Flórida em que ser membro é condição obrigatória para quem é dono de um lote, e que pode impor assessments que, se não pagos, podem virar ônus (lien) sobre o imóvel (FS 720.301).
Quanto a HOA cobra e o que a taxa inclui depende da declaração e do orçamento de cada condomínio, por isso a pergunta certa é sempre "o que está no orçamento da associação?", e não "quanto se paga em média".
Antes de assinar, o comprador recebe um disclosure summary obrigatório. Ele avisa, em letra maiúscula, que você será obrigado a ser membro da associação, que haverá assessments e que pode haver special assessments do município, da county ou de distrito especial (FS 720.401).
Fontes: Florida Statutes 720.301 (2026) · Florida Statutes 720.401 (2026)
CDD não é a mesma coisa que HOA?
Não, e a própria lei faz questão de separar. A definição de HOA no capítulo 720 exclui expressamente o community development district e outros distritos especiais de tributação. O CDD, regido pelo capítulo 190, é uma unidade local de governo de propósito especial (FS 190.003).
O CDD tem dois tipos de cobrança. O primeiro é um tributo ad valorem para operação, limitado a 3 mills, com mais 2 mills possíveis se autorizado pela FS 190.012(2). O segundo são os special assessments de benefício, que pagam os bonds emitidos para a obra (FS 190.021). Na venda inicial, o contrato precisa trazer em negrito, antes da assinatura do comprador, o aviso de que o CDD pode impor e lançar tributos ou assessments (FS 190.048).
| HOA | CDD | Taxa de resort | |
|---|---|---|---|
| Lei | FS 720 | FS 190 | Não é termo legal; o mais próximo é amenity fee (FS 720.301) |
| Natureza | Associação privada obrigatória | Governo local de propósito especial | Valor pago à associação, ao developer ou ao dono das amenidades |
| Cobrança | Assessments | Tributo de operação e assessments para bonds | Amenity fee |
| Aviso ao comprador | Disclosure summary (FS 720.401) | Aviso em negrito no contrato (FS 190.048) | Relatório anual se paga ao developer (FS 720.3086) |
| Se não pagar | Pode virar lien | Conforme o tributo ou assessment | Pode virar lien |
Fontes: Florida Statutes 190.003, 190.021 e 190.048 (2026) · Florida Statutes 720.301 (2026)
Então o que é a "taxa de resort"?
"Taxa de resort" é um nome comercial, não jurídico. A lei de HOA trata "assessment" e "amenity fee" juntos: é o valor pago à associação, ao developer ou ao dono das áreas comuns ou de instalações recreativas, e que também pode virar lien se não for pago (FS 720.301).
Quando essa taxa obrigatória é paga ao developer ou ao dono das amenidades, e não à associação, a FS 720.3086 exige um relatório financeiro anual público dessas taxas (FS 720.3086). Na prática, isso dá ao proprietário um caminho para ver para onde vai o dinheiro.
Não confunda com o "resort fee" que hotéis cobram do hóspede. Aqui se fala do que o dono paga. O que o hóspede paga sobre a diária são os impostos, explicados no guia de impostos sobre diárias na Polk County.
Fontes: Florida Statutes 720.301 (2026) · Florida Statutes 720.3086 (2026)
O que é o Sand & Silica CDD, criado no terreno da Pulte?
A City of Davenport criou o Sand & Silica Community Development District pela Ordinance 1354, a pedido da Pulte Home Company, LLC. O distrito tem 287,90 acres e fica inteiramente dentro dos limites da cidade (Ordinance 1354). A segunda leitura foi aprovada por unanimidade em 06/10/2025 (ata de 06/10/2025.pdf)).
Nenhum documento oficial que li usa o nome Aquamara. O vínculo entre o CDD e o empreendimento é uma inferência: a peticionária é a Pulte, a área bate com os cerca de 288 acres do terreno e o nome vem do antigo dono, a Standard Sand & Silica.
- Poderes extras: a cidade consentiu que o CDD atue em parques e instalações de recreação, internas e externas, e em segurança, como permite a FS 190.012(2).
- Sem zoneamento: o CDD não tem poder de zoneamento nem de uso do solo.
- Bonds: não são dívida da cidade, da county nem do estado, e são pagos só pelas receitas vinculadas a eles.
- Valores: a ordenança não traz orçamento, valor de assessment nem bonds emitidos.
O consentimento para recreação e segurança indica que o CDD pode vir a financiar parte das amenidades e da portaria, mas isso só se confirma com o orçamento do distrito. Veja o que já se sabe das amenidades do Aquamara.
Fontes: City of Davenport, Ordinance 1354 · City of Davenport, ata da reunião de 06/10/2025
Como comparar HOA e CDD antes de comprar?
- Peça o disclosure summary da HOA e o orçamento anual da associação.
- Confira o aviso de CDD no contrato e pergunte o valor do assessment de bonds e por quantos anos ele vai durar.
- Pergunte se há amenity fee paga ao developer, separada da HOA.
- Some HOA, CDD e amenity fee ao IPTU americano (property tax) e ao seguro para ver o custo fixo anual.
- Leia a declaração registrada: ela traz as regras de uso, inclusive as de aluguel.
Para o custo completo de uma casa de férias, veja quanto custa manter uma vacation home em Orlando e a lista de taxas e custos de compra de imóvel nos EUA. Consulte um advogado na Flórida para ler a declaração e os documentos do CDD; os textos oficiais estão nos Florida Statutes, capítulo 190.
Aquamara
Como o Aquamara se encaixa
O terreno da Pulte já tem um CDD aprovado, e as casas terão regras gravadas em declaração registrada. Os valores de HOA, CDD e eventual amenity fee ainda não foram divulgados; só a Pulte e os documentos do Sand & Silica CDD vão informar. Na audiência de 16/03/2026, a Pulte disse que as casas serão só de aluguel de curta temporada e que não poderão pedir homestead exemption (ata da Planning Commission).
O Daniel envia esses números à lista assim que a Pulte divulgar, junto com preços e plantas. Enquanto isso, a página do projeto da Pulte em Davenport no site do Daniel reúne o que já saiu. Para receber primeiro, entre na lista VIP do Aquamara.
Perguntas frequentes
Quanto é a HOA do Aquamara?
Ainda não divulgado. Nenhuma fonte oficial traz valor de HOA, CDD ou taxa de amenidades do Aquamara, e números que circulam em blogs não têm base.
O CDD aparece na conta de property tax?
A FS 190 permite ao CDD lançar tributo de operação e assessments de benefício; a forma de cobrança de cada distrito vem nos documentos dele. Confirme com o CDD e com o Tax Collector da Polk County.
Se o CDD emitir bonds, a dívida é da prefeitura?
Não. A Ordinance 1354 diz que os bonds do Sand & Silica CDD não são dívida da cidade, da county nem do estado; eles são pagos pelas receitas vinculadas, como os assessments dos lotes.
Posso deixar de pagar a HOA se não usar as amenidades?
Não. Ser membro da HOA é condição obrigatória da propriedade do lote, e assessment ou amenity fee não pagos podem virar lien sobre o imóvel, segundo a FS 720.301.
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